Hoạt động cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng kinh doanh từ lâu đã trở thành nguồn thu nhập phổ biến của nhiều cá nhân và hộ gia đình. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản và kinh tế số, cơ quan quản lý thuế cũng ngày càng siết chặt và hoàn thiện khung pháp lý nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong nghĩa vụ thuế. Từ năm 2026, hàng loạt quy định mới liên quan đến thuế cho thuê nhà chính thức được áp dụng theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC. Bài viết này của ACMan sẽ giúp các bạn làm rõ các quy định mới về thuế cho thuê nhà mới nhất năm 2026.
1. Căn cứ pháp lý
Ngày 05/3/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hiệu lực từ ngày 05/3/2026.
Cũng trong ngày 05/3/2026, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hiệu lực cùng ngày.
2. Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026 theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC
2.1. Cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà từ 500 triệu/năm trở xuống không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT
Theo khoản 1 Điều 3, khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định:
“Điều 3. Thuế giá trị gia tăng
- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
…
Điều 4. Thuế thu nhập cá nhân
- Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả cá nhân đăng ký thành lập hộ kinh doanh hoặc người được các thành viên hộ gia đình ủy quyền làm người đại diện hộ kinh doanh (sau đây gọi là cá nhân kinh doanh) có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.”
Như vậy, cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu từ 500 triệu/năm trở xuống không thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng, do đó không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT.
2.2. Quy định về nộp thuế với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà từ 500 triệu/năm trở lên
Nếu hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng theo cách tính sau:
* Phương pháp tính trực tiếp trên doanh thu:
Thuế TNCN = (Doanh thu – 500 triệu đồng) x 5%
Thuế GTGT = Doanh thu x 5%
* Lưu ý: Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP
– Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản.
– Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;
– Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.
– Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.
2.3. Người thực hiện kê khai thuế cho thuê nhà 2026
Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, người thực hiện kê khai thuế cho thuê nhà 2026 có thể là hộ, cá nhân cho thuê nhà hoặc bên thuê đi khai thay.
– Hộ, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế.
– Tổ chức thuê bất động sản của cá nhân thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay.
Lưu ý: Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê nhà thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế (điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP).
2.4. Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà 2026
– Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà năm 2026 trường hợp cá nhân khai trực tiếp với cơ quan thuế bao gồm:
- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC
- Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC
Lưu ý: Đối với trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01/01/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng cho thuê nhà trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì thực hiện khai điều chỉnh theo tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.
– Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà năm 2026 trường hợp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản bao gồm:
- Tờ khai thuế của tổ chức khai thay theo Mẫu số 01/TCKT ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC
- Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC
>>> Xem thêm:
Những điểm cần lưu ý của Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về quản lý thuế hộ kinh doanh
Tóm tắt Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định về quản lý thuế hộ kinh doanh
2.5. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê nhà năm 2026
Theo khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP:
– Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế.
- Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
- Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
– Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản. Thuê đóng tiền theo tháng thì khai theo tháng, tương tự với theo kỳ 1 quý, 1 năm …
– Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;
Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
2.6. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế cho thuê nhà 2026
– Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
– Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.
Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê.
Có thể thấy, quy định mới về thuế cho thuê nhà năm 2026 theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC đã mang đến nhiều thay đổi quan trọng. Những thay đổi này vừa tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân cho thuê quy mô nhỏ, vừa đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý thuế.
Để được tư vấn chi tiết và trải nghiệm thử miễn phí sản phẩm phần mềm kế toán cho hộ kinh doanh ACMan HKD, xin quý khách vui lòng liên hệ:
Công ty cổ phần phát triển công nghệ ACMan
Website: acman.vn
Fanpage: Công ty Cổ phần ACMan
Hotline: 0966 04 34 34
Email: sales@acman.vn
