Từ năm 2026, hoạt động cho thuê nhà, cho thuê bất động sản chính thức được quản lý theo các quy định mới tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC. Hai văn bản này điều chỉnh trực tiếp cách khai thuế, nộp thuế, hồ sơ thủ tục và một số nghĩa vụ quản lý thuế liên quan đến hoạt động cho thuê bất động sản. Trong bài viết này, ACMan sẽ hướng dẫn các bạn cách kê khai thuế cho thuê nhà theo Nghị định 68 và Thông tư 18.
1. Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà
Theo tại Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định hồ sơ khai thuế cho thuê nhà như sau:
(i) Đối với cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế:
– Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản sử dụng Mẫu số 01/BĐS
– Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản sử dụng Mẫu số 01/BK-BĐS
(ii) Đối với tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản
– Tờ khai thuế theo Mẫu số 01/TCKT
– Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS
2. Thời hạn khai thuế cho thuê nhà
Căn cứ theo điểm d khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về thời han khai thuế cho thuê nhà như sau:
(i) Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà: Cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế.
– Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế
- Lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
– Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế
(ii) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.
(iii) Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;
Lưu ý: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
3. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế cho thuê nhà
Tại điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP hướng dẫn địa điểm khai nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản như sau:
Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.
Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê.
4. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
Căn cứ theo tại khoản 5 Điều 16 Nghị định 181/2025/NĐ-CP thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
– Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
– Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng mà có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.
>>> Xem thêm:
Những điểm cần lưu ý trong Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định về quản lý thuế hộ kinh doanh
5. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân khai thay, nộp thay, khấu trừ thuế theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP
Căn cứ Điều 14 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân khai thay, nộp thay, khấu trừ thuế như sau:
– Kê khai đầy đủ, chính xác, đúng thời hạn doanh thu và số thuế phải nộp; nộp thuế vào ngân sách nhà nước theo quy định.
– Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hành vi chậm kê khai, chậm nộp, kê khai sai, khấu trừ hoặc nộp thuế không đúng quy định theo quy định của Luật Quản lý thuế 2025.
– Trường hợp tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định của pháp luật thuế và pháp luật khác có liên quan thì bị xử lý theo quy định của Luật Quản lý thuế 2025.
Có thể thấy, khai thuế cho thuê nhà năm 2026 không chỉ là việc nộp đúng mẫu tờ khai, mà còn là quá trình nắm rõ ngưỡng doanh thu, xác định đúng người khai thay, đúng thời hạn và đúng nơi nộp hồ sơ. Những thay đổi từ Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC đang hướng đến một cơ chế quản lý minh bạch hơn, thuận tiện hơn nhưng cũng đòi hỏi người nộp thuế phải chủ động và cẩn thận hơn trong từng bước thực hiện.
Trên đây là hướng dẫn chi tiết về cách kê khai thuế cho thuê nhà theo Nghị định 68 và Thông tư 18. Hi vọng có thể giúp đỡ được các bạn trong công việc.
Bên cạnh đó, nếu các bạn còn có bất kỳ thắc mắc nào, hoặc đang tìm kiếm một giải pháp phần mềm kế toán chuyên nghiệp thì có thể liên hệ với ACMan để được tư vấn và giải đáp:
Công ty cổ phần phát triển công nghệ ACMan
Website: acman.vn
Fanpage: Công ty Cổ phần ACMan
Hotline: 0966 04 34 34
Email: sales@acman.vn
