Từ ngày 01/01/2026, Thông tư 99/2025/TT-BTC chính thức có hiệu lực và trở thành căn cứ áp dụng cho chế độ kế toán doanh nghiệp theo hệ thống tài khoản mới. Trong nhóm tài khoản về tài sản, Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư là một nội dung rất đáng chú ý vì phản ánh trực tiếp các tài sản bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ. Trong bài viết này, ACMan sẽ giúp các bạn làm rõ hơn về Tài khoản 217 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC.
1. Tài khoản 217 theo thông tư 99/2025/TT-BTC là gì?
Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư (BĐSĐT) theo Thông tư 99 được sử dụng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư (BĐSĐT) của doanh nghiệp theo nguyên giá, được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng tương tự như TSCĐ.
Bất động sản đầu tư bao gồm:
– Quyền sử dụng đất,
– Nhà hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất,
– Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
- Bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường.
2. Nguyên tắc xác định tài sản là BĐSĐT trong doanh nghiệp
Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư chỉ phản ánh giá trị của bất động sản sản đủ tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT, không bao gồm:
- Bất động sản nắm giữ để bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường;
- Bất động sản xây dựng để bán trong tương lai gần;
- Bất động sản do chủ sở hữu sử dụng vào hoạt động sản xuất – kinh doanh hoặc quản lý;
- Bất động sản đang xây dựng dở dang nhằm phục vụ cho mục đích sử dụng nội bộ trong tương lai.
Một bất động sản được ghi nhận là BĐSĐT khi đồng thời đáp ứng 2 điều kiện:
- Doanh nghiệp chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
- Nguyên giá của bất động sản được xác định một cách đáng tin cậy.
3. Xác định nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT
Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên Tài khoản 217 theo nguyên giá. Nguyên giá là toàn bộ khoản chi phí thực tế bằng tiền hoặc tương đương tiền mà doanh nghiệp đã bỏ ra, hoặc là giá trị hợp lý của các khoản trao đổi khác để có được BĐSĐT tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐSĐT đó.
Tùy từng trường hợp, nguyên giá BĐSĐT được xác định như sau:
- Đối với BĐSĐT mua sẵn: Bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp như phí tư vấn, lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch,…
- Đối với BĐSĐT tự xây dựng: Là giá thành thực tế của dự án cộng với các chi phí liên quan trực tiếp tính đến thời điểm hoàn thành xây dựng.
- Đối với bất động sản thuê tài chính phục vụ mục đích cho thuê hoạt động: Nguyên giá được xác định tại thời điểm bắt đầu thuê, theo hướng dẫn của Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 – Thuê tài sản.
Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của BĐSĐT:
- Chi phí phát sinh ban đầu nhưng không phải là các chi phí cần thiết để đưa BĐSĐT vào trạng thái có khả năng hoạt động theo cách thức dự định của doanh nghiệp;
- Chi phí khi mới đưa BĐSĐT vào hoạt động lần đầu trước khi BĐSĐT đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Chi phí bất thường phát sinh từ nguyên vật liệu, lao động hoặc tài nguyên sử dụng trong quá trình xây dựng.
Các chi phí liên quan đến BĐSĐT phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐSĐT tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT.
4. Xác định khoản trích khấu hao
Trong thời gian cho thuê hoạt động, doanh nghiệp phải trích khấu hao BĐSĐT và ghi nhận vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ — kể cả trong giai đoạn bất động sản tạm ngừng cho thuê.
Doanh nghiệp có thể ước tính thời gian và phương pháp trích khấu hao của BĐSĐT dựa trên các BĐS chủ sở hữu sử dụng cùng loại, đảm bảo tính hợp lý và phù hợp với đặc điểm sử dụng.
- Trường hợp doanh nghiệp nhận tiền thuê trả trước nhiều kỳ, thì việc ghi nhận doanh thu dịch vụ cho thuê BĐSĐT được thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê.
- Chi phí khấu hao BĐSĐT cùng các chi phí trực tiếp khác liên quan đến hoạt động cho thuê (như: chi phí thuê ngoài, lương nhân viên quản lý, khấu hao công trình phụ trợ,…) được hạch toán vào giá vốn dịch vụ cho thuê BĐSĐT.
Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ với mục đích chờ tăng giá, trừ khi bất động sản đó đang trong thời gian cho thuê;
- Trường hợp có bằng chứng chắc chắn và đáng tin cậy cho thấy BĐSĐT bị giảm giá trị so với giá thị trường, doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự như việc lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản).
- Đến kỳ lập báo cáo tài chính, nếu có căn cứ bằng chứng chắc chắn và tin cậy xác định khoản giảm giá BĐSĐT không còn tồn tại, doanh nghiệp được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT và ghi giảm giá vốn hàng bán tối đa bằng số đã ghi giảm và không vượt quá giá gốc ban đầu của BĐSĐT.
5. Kết cấu và nội dung tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
– Bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT tăng trong kỳ.
– Bên Có: Nguyên giá BĐSĐT giảm trong kỳ.
– Số dư bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT hiện có tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán.
>>> Xem thêm:
Hướng dẫn Tài khoản 213 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC
Hướng dẫn Tài khoản 214 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC
6. Một số nghiệp vụ hạch toán thường gặp của Tài khoản 217
6.1. Khi mua Bất động sản đầu tư
– Trường hợp mua BĐSĐT trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, ghi:
- Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
- Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
- Có các TK 111, 112.
- Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.
– Khi mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp, ghi:
- Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (giá mua trả tiền ngay)
- Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)
- Có các TK 111, 112, 331,…
– Định kỳ, phản ánh lãi mua trả chậm, trả góp BĐSĐT phải trả cho người bán vào chi phí tài chính của từng kỳ, ghi:
- Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
- Có TK 331 – Phải trả cho người bán.
– Định kỳ, khi trả tiền cho người bán bao gồm cả nợ gốc và tiền lãi trả chậm, trả góp, ghi:
- Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán
- Có các TK 111, 112
6.2. BĐSĐT hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao
– Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐSĐT, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, doanh nghiệp tập hợp chi phí vào bên Nợ Tài khoản 241 – XDCB dở dang (tương tự như xây dựng cơ bản TSCĐ hữu hình, đã hướng dẫn tại phần Tài khoản 211 – TSCĐ hữu hình).
– Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐSĐT, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
- Nợ TK 217- Bất động sản đầu tư
- Có TK 241 – XDCB dở dang.
6.3. Khi chuyển đổi tài sản khách thành Bất động sản đầu tư
Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT, doanh nghiệp vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
– Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT để cho thuê hoặc BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, ghi:
- Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
- Có các TK 211, 213,…
– Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:
- Nợ các TK 2141, 2143
- Có TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
– Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
- Nợ TK 217- Bất động sản đầu tư
- Có các TK 155, 156.
6.4. Khi đi thuê tài chính với mục đích cho thuê
Khi doanh nghiệp thuê bất động sản theo hình thức thuê tài chính với mục đích cho thuê lại theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đáp ứng tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư (BĐSĐT), kế toán thực hiện như sau:
– Ghi nhận BĐSĐT tại thời điểm khởi đầu thuê ta căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và chứng từ liên quan và ghi:
- Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
- Có các TK 111, 112, 3412,…
(Việc kế toán các giao dịch liên quan đến thuê tài chính BĐSĐT được thực hiện tương tự như hướng dẫn tại Tài khoản 212 – TSCĐ thuê tài chính).
– Xử lý khi hết hạn thuê tài sản theo phương thức thuê tài chính, doanh nghiệp trả lại tài sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi:
- Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
- Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (số chênh lệch giữa nguyên giá BĐSĐT thuê và giá trị hao mòn lũy kế) (nếu có)
- Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá).
– Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, số tiền phải trả thêm được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:
- Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
- Có các TK 111, 112,…
– Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
- Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
- Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình
- Có TK 217- Bất động sản đầu tư
- Có các TK 111, 112 (số tiền phải trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:
- Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
- Có các TK 2141, 2143.
Có thể thấy, việc theo dõi bất động sản đầu tư thường phức tạp do liên quan đến nhiều nghiệp vụ như khấu hao, cho thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng hay thanh lý. Do đó nếu bạn muốn quản lý tài sản, hạch toán TK 217 và toàn bộ hệ thống kế toán theo Thông tư 99 một cách chính xác, tự động và dễ kiểm soát thì hãy sử dụng ngay phần mềm kế toán ACMan để tối ưu quy trình, giảm sai sót và nâng cao hiệu quả quản lý tài chính cho doanh nghiệp.
Để được tư vấn và trải nghiệm thử miễn phí phần mềm kế toán ACMan, xin quý khách vui lòng liên hệ:
Công ty cổ phần phát triển công nghệ ACMan
Website: acman.vn
Fanpage: Công ty Cổ phần ACMan
Hotline: 0966 04 34 34
Email: sales@acman.vn
