Từ ngày 01/01/2026, Thông tư 99/2025/TT-BTC chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong hệ thống tài khoản kế toán doanh nghiệp. Trong đó có Tài khoản 212 – Tài sản cố định thuê tài chính được điều chỉnh để phản ánh đúng bản chất kinh tế của các giao dịch. Trong bài viết này, ACMan sẽ hướng dẫn các bạn những quy định cụ thể liên quan tới Tài khoản 212 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC.
1. Tài khoản 212 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC là tài khoản gì?
Theo Thông tư 99/2025/TT‑BTC (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026) thì Tài khoản 212 vẫn giữ nguyên tên gọi là “ Tài sản cố định thuê tài chính”. Tài khoản này sử dụng để phản ánh giá trị hiện có và diễn biến tăng – giảm của toàn bộ tài sản cố định thuê tài chính mà doanh nghiệp đang đi thuê.
Tài khoản 212 áp dụng cho trường hợp doanh nghiệp là bên đi thuê, hạch toán nguyên giá của tài sản cố định thuê tài chính (là những tài sản cố định chưa thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp có trách nhiệm pháp lý quản lý và sử dụng như tài sản của mình).
2. Nguyên tắc kế toán tài khoản 212 TSCĐ thuê tài chính theo Thông tư 99
Tài khoản 212 được sử dụng để phản ánh việc ghi nhận, quản lý và theo dõi giá trị tài sản cố định thuê tài chính tại doanh nghiệp là bên đi thuê. Việc kế toán tài sản này cần tuân thủ các nguyên tắc ghi nhận, phân loại và xử lý chi phí theo quy định hiện hành nhằm đảm bảo phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch thuê tài chính, cụ thể:
a) Tài khoản 212 dùng để ghi nhận giá trị hiện có và biến động tăng, giảm của toàn bộ tài sản cố định thuê tài chính tại doanh nghiệp. Đây là tài khoản kế toán được sử dụng đối với bên đi thuê để hạch toán nguyên giá của tài sản cố định thuê tài chính – tức những tài sản chưa thuộc quyền sở hữu nhưng doanh nghiệp có trách nhiệm pháp lý trong việc quản lý và khai thác sử dụng như tài sản của mình.
b) Thuê tài chính là hình thức thuê mà trong đó phần lớn rủi ro và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản được bên cho thuê chuyển giao cho bên thuê. Việc chuyển quyền sở hữu có thể xảy ra vào thời điểm kết thúc hợp đồng thuê.
c) Việc phân loại thuê tài sản là thuê tài chính hay thuê hoạt động phải căn cứ vào bản chất các điều khoản ghi trong hợp đồng. Ví dụ về tình huống đơn lẻ hoặc kết hợp thường dẫn đến giao dịch thuê tài sản được phân loại là thuê tài chính như sau:
– Quyền sở hữu tài sản sẽ được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng;
– Tại thời điểm bắt đầu thuê, bên thuê có quyền mua lại tài sản với mức giá thấp hơn giá trị hợp lý tại thời điểm kết thúc thuê;
– Thời gian thuê chiếm phần lớn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản, dù không có điều khoản chuyển quyền sở hữu;
– Giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu tương đương phần lớn giá trị hợp lý của tài sản thuê tại thời điểm bắt đầu thuê;
– Tài sản được thiết kế chuyên biệt, chỉ bên thuê có khả năng sử dụng mà không cần cải tạo hay sửa chữa đáng kể.
d) Hợp đồng thuê cũng được coi là thuê tài chính nếu thỏa mãn ít nhất một trong ba điều kiện sau:
– Nếu bên thuê hủy hợp đồng và phải bồi thường toàn bộ tổn thất phát sinh cho bên cho thuê;
– Lợi ích hoặc rủi ro từ việc thay đổi giá trị còn lại của tài sản thuê gắn liền với bên thuê;
– Bên thuê có quyền gia hạn thuê với mức tiền thuê thấp hơn giá thị trường sau khi hết hạn hợp đồng.
Lưu ý: Nếu tài sản thuê là quyền sử dụng đất, thì thường được phân loại là thuê hoạt động.
đ) Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính được xác định bằng giá trị hợp lý của tài sản thuê hoặc bằng giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu (nếu giá trị hiện tại thấp hơn giá trị hợp lý), đồng thời cộng thêm các chi phí trực tiếp ban đầu phát sinh liên quan đến giao dịch thuê tài chính. Trường hợp thuế giá trị gia tăng (GTGT) đầu vào được khấu trừ, giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu không bao gồm số thuế GTGT phải trả cho bên cho thuê.
Khi xác định giá trị hiện tại của tiền thuê tối thiểu, doanh nghiệp có thể sử dụng tỷ lệ lãi suất ngầm định của hợp đồng thuê, lãi suất ghi rõ trong hợp đồng hoặc lãi suất vay biên của bên thuê nếu không xác định được lãi suất ngầm định.
e) Đối với thuế GTGT đầu vào của tài sản thuê tài chính không đủ điều kiện khấu trừ mà bên đi thuê có trách nhiệm thanh toán cho bên cho thuê, việc hạch toán được thực hiện như sau:
– Nếu khoản thuế GTGT không được khấu trừ được thanh toán một lần tại thời điểm ghi nhận tài sản thuê, nguyên giá của tài sản thuê phải bao gồm cả phần thuế GTGT này;
– Nếu khoản thuế GTGT không được khấu trừ được thanh toán theo từng kỳ, doanh nghiệp ghi nhận vào chi phí sản xuất kinh doanh theo từng kỳ, phù hợp với mức khấu hao của tài sản thuê tài chính.
g) Tài khoản này không dùng để ghi nhận giá trị tài sản cố định thuê theo hình thức thuê hoạt động.
h) Bên đi thuê có trách nhiệm tính và trích khấu hao tài sản cố định thuê tài chính vào chi phí theo định kỳ, áp dụng chính sách khấu hao thống nhất với tài sản cùng loại thuộc sở hữu doanh nghiệp. Trường hợp không có căn cứ chắc chắn về việc sẽ được chuyển quyền sở hữu tài sản khi kết thúc hợp đồng, tài sản thuê phải được khấu hao theo thời hạn thuê nếu thời hạn này ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản.
3. Kết cấu và nội dung phản ánh tài khoản 212 – Tài sản cố định thuê tài chính
– Bên Nợ: Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính tăng.
– Bên Có: Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính giảm do chuyển trả lại cho bên cho thuê khi hết hạn hợp đồng hoặc mua lại thành TSCĐ của doanh nghiệp.
– Số dư bên Nợ: Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính hiện có tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán.
Doanh nghiệp có thể mở thêm các tài khoản chi tiết của Tài khoản 212 – TSCĐ thuê tài chính (như: Nhà cửa, vật kiến trúc; Máy móc, thiết bị,…) cho phù hợp với đặc điểm hoạt động sản xuất, kinh doanh và yêu cầu quản lý của đơn vị mình.
>>> Xem thêm:
Hướng dẫn Tài khoản 171 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC
Hướng dẫn Tài khoản 211 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC
4. Một số nghiệp vụ hạch toán thường gặp của Tài khoản 212
4.1. Khi phát sinh chi phí trực tiếp ban đầu trước khi nhận tài sản thuê
Khi phát sinh chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến tài sản thuê tài chính trước khi nhận tài sản thuê như chi phí đàm phán, ký kết hợp đồng…, ghi:
- Nợ TK 242 – Chi phí chờ phân bổ
- Có các TK 111, 112,…
4.2. Khi ứng trước tiền thuê hoặc ký quỹ đảm bảo
Trường hợp doanh nghiệp ứng trước tiền thuê tài sản hoặc ký quỹ theo yêu cầu hợp đồng:
- Nợ TK 341 – Vay và nợ thuê tài chính (3412) (số tiền thuê trả trước)
- Nợ TK 244 – Ký quỹ, ký cược
- Có các TK 111, 112,…
4.3. Khi nhận tài sản cố định thuê tài chính
– Căn cứ hợp đồng thuê và chứng từ liên quan để ghi nhận nguyên giá TSCĐ thuê tài chính theo giá chưa có thuế GTGT đầu vào, ghi:
- Nợ TK 212 – TSCĐ thuê tài chính (giá chưa có thuế GTGT)
- Có TK 341 – Vay và nợ thuê tài chính (3412) (giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu hoặc giá trị hợp lý của tài sản thuê không bao gồm các khoản thuế được hoàn lại).
– Nếu có chi phí trực tiếp p ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính được ghi nhận vào nguyên giá TSCĐ thuê tài chính, ghi:
- Nợ TK 212 – TSCĐ thuê tài chính
- Có TK 242 – Chi phí chờ phân bổ, hoặc
- Có các TK 111, 112,… (số chi phí trực tiếp liên quan đến hoạt động thuê phát sinh khi nhận TSCĐ thuê tài chính).
4.4. Định kỳ trả nợ gốc và lãi thuê tài chính
Ghi nhận tiền lãi thuê và phần nợ gốc thanh toán định kỳ:
- Nợ TK 635 – Chi phí tài chính (tiền lãi thuê kỳ này)
- Nợ TK 3412 – Vay và nợ thuê tài chính (3412) (nợ gốc trả kỳ này)
- Có các TK 111, 112,…
4.5. Khi nhận hóa đơn thuế GTGT từ bên cho thuê về yêu cầu thanh toán thuế GTGT đầu vào
– Trường hợp thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:
- Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
- Có các TK 111, 112,… (nếu trả tiền ngay)
- Có TK 338 – Phải trả, phải nộp khác (thuế GTGT đầu vào phải trả bên cho thuê).
– Trường hợp thuế GTGT không được khấu trừ:
- Nợ TK 212 – TSCĐ thuê tài chính (nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ và việc thanh toán thuế GTGT được thực hiện một lần ngay tại thời điểm ghi nhận TSCĐ thuê tài chính)
- Nợ các TK 627, 641, 642,… (nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thanh toán theo định kỳ nhận hóa đơn)
- Có các TK 111, 112,… (nếu trả tiền ngay)
- Có TK 338 – Phải trả, phải nộp khác (thuế GTGT đầu vào phải trả bên cho thuê).
4.6. Khi thanh toán phí cam kết sử dụng vốn
Trường hợp có phát sinh phí cam kết sử dụng vốn phải trả cho bên cho thuê:
- Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
- Có các TK 111, 112,…
4.7. Khi trả lại tài sản thuê tài chính sau khi kết thúc hợp đồng
Doanh nghiệp ghi giảm giá trị tài sản thuê tài chính khi trả lại TSCĐ thuê tài chính cho bên thuê theo quy định của hợp đồng thuê:
- Nợ TK 2142 – Hao mòn TSCĐ thuê tài chính (2412)
- Có TK 212 – TSCĐ thuê tài chính
4.8. Khi mua lại tài sản thuê sau thời hạn thuê
– Nếu trong hợp đồng thuêt ài sản quy định khi hết thời hạn thuê, bên đi thuê mua lại tài sản thuê thì khi nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản, doanh nghiệp ghi giảm TSCĐ thuê tài chính và ghi tăng TSCĐ hữu hình thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Khi chuyển từ tài sản thuê tài chính sang tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp, ghi:
- Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình
- Có TK 212 – TSCĐ thuê tài chính (Nguyên giá TSCĐ thuê tài chính)
- Có các TK 111, 112,… (số tiền phải trả thêm).
– Đồng thời chuyển giá trị hao mòn lũy kế của TSCĐ, ghi:
- Nợ TK 2142 – Hao mòn TSCĐ thuê tài chính
- Có TK 2141 – Hao mòn TSCĐ hữu hình.
4.9. Giao dịch bán và thuê lại tài sản theo hình thức thuê tài chính
– Ghi nhận giao dịch bán theo hướng dẫn tại TK 711 – Thu nhập khác
– Ghi nhận tài sản thuê lại và nợ thuê tài chính theo các bước từ mục 4.1 đến 4.6
– Định kỳ trích khấu hao tài sản thuê tài chính vào chi phí sản xuất, knh doanh:
- Nợ các TK 623, 627, 641, 642,…
- Có TK 2142 – Hao mòn TSCĐ thuê tài chính
– Định kỳ, kết chuyển phần chênh lệch giữa giá bán với giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại trong trường hợp giá bán lớn hơn giá trị còn lại lại của TSCĐ bán và thuê lại thì phần chênh lệch được ghi giảm chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù hợp với thời gian thuê tài sản, ghi::
- Nợ TK 3387 – Doanh thu chờ phân bổ
- Có các TK 623, 627, 641, 642,…
– Định kỳ, kết chuyển phần chênh lệch giữa giá bán với giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại trong trường hợp giá bán nhỏ hơn giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại thì phần chênh lệch được ghi tăng chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, ghi
- Nợ các TK 623, 627, 641, 642,…
- Có TK 242 – Chi phí chờ phân bổ
Có thể thấy, Tài khoản 212 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC là một trong những tài khoản quan trọng giúp doanh nghiệp phản ánh đúng bản chất của các giao dịch thuê tài chính. Việc hiểu rõ nguyên tắc ghi nhận, kết cấu tài khoản và cách hạch toán không chỉ giúp doanh nghiệp tuân thủ quy định pháp luật mà còn nâng cao độ chính xác của báo cáo tài chính.
Và để việc ghi nhận và hạch toán tài khoản 212 nói riêng và các nghiệp vụ kế toán theo Thông tư 99 nói chung được chính xác, nhanh chóng và hiệu quả, doanh nghiệp nên trang bị cho mình một phần mềm kế toán chuyên nghiệp như phần mềm kế toán ACMan của chúng tôi. ACMan sẽ giúp bộ phận kế toán chuẩn hóa quy trình, theo dõi tài sản thuê tài chính thuận tiện hơn và giảm áp lực cho mỗi kỳ báo cáo.
Để được tư vấn chi tiết và dùng thử miễn phí sản phẩm, xin quý khách vui lòng liên hệ:
Công ty cổ phần phát triển công nghệ ACMan
Website: acman.vn
Fanpage: Công ty Cổ phần ACMan
Hotline: 0966 04 34 34
Email: sales@acman.vn
