Hoạt động mua bán và chuyển nhượng bất động sản đang có sự phát triển vượt bậc trong thời gian gần đây về cả quy mô và giá trị. Điều đó kéo theo sự quan tâm ngày càng nhiều của người dân đến các chính sách thuế liên quan. Do hành lang pháp lý trong lĩnh vực bất động sản khá phức tạp, người nộp thuế cần chú ý đến các quy định để tuân thủ đúng. Vì vậy, bài viết dưới đây của ACMan sẽ cung cấp thông tin chi tiết về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.
1. Khi bán nhà có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, các cá nhân có phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản hoặc bán nhà sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo mức thuế đã được quy định.
Điều này đồng nghĩa với việc bên chuyển nhượng bất động sản, hay bên bán, sẽ là đối tượng chịu thuế. Do đó, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản chính là những người có thu nhập từ việc bán đất hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản.
2. Cách tính thuế TNCN từ bán bất động sản
Theo Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản gồm giá chuyển nhượng và thuế suất.
2.1. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng bất động sản được quy định rất rõ trong luật như sau:
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
– Hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn quy định của UBND cấp tỉnh: Giá chuyển nhượng được tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định.
– Đất gắn với công trình xây dựng: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
– Nhà gắn liền với đất: Giá trị nhà, công trình kiến trúc kết cấu hạ tầng gắn liền với đất sẽ được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
– Công trình xây dựng sắp hình thành: Hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Lúc này, giá chuyển nhượng của bất động sản được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.
– Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê.
– Giá cho thuê lại thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định: Giá cho thuê được xác định theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.
2.2. Thuế suất
Mức thuế suất đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
2.3. Thời điểm tính thuế
Việc xác định thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản tùy thuộc vào từng trường hợp như sau:
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận và bên mua thực hiện nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định.
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận và bên mua thực hiện nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là khi người mua thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
– Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà sẽ được hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai: Thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
2.4. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có công thức như sau:
Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng) x (Thuế suất 2%)
Lưu ý:
– Trường hợp chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu: Thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định riêng cho từng người nộp thuế căn cứ theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.
– Tỷ lệ sở hữu bất động sản này căn cứ theo các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án,… Nếu không có các chứng từ, văn bản này thì nghĩa vụ nộp thuế của từng cá nhân nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
>>> Xem thêm:
Cách tính thuế thu nhập cá nhân cho người làm việc tự do
Cách tính và quyết toán thuế thu nhập cá nhân cho cá nhân làm hai nơi
3. Chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp nào được miễn thuế?
Căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, các khoản thu nhập liên quan đến bất động sản được miễn thuế TNCN bao gồm:
– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình như: vợ chồng; cha mẹ đẻ và con đẻ; cha mẹ nuôi và con nuôi; cha mẹ chồng và con dâu; cha mẹ vợ và con rể; ông bà nội và cháu nội; ông bà ngoại và cháu ngoại; anh chị em ruột.
– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
– Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao.
– Thu nhập từ thừa kế và quà tặng là bất động sản giữa các thành viên trong gia đình như đã liệt kê ở trên.
– Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp đối với cá nhân hoặc hộ gia đình được Nhà nước giao để sản xuất.
Các trường hợp nêu trên, cá nhân hoặc đồng sở hữu nhà đất có giao dịch liên quan đến bất động sản đều được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trên đây là một số quy định về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Hi vọng những thông tin này có thể giúp ích cho các bạn đọc.
Bên cạnh đó, nếu các bạn đang quan tâm tới một giải pháp phần mềm kế toán chuyên nghiệp thì có thể trải nghiệm thử miễn phí phần mềm kế toán ACMan của chúng tôi. Mọi chi tiết về sản phẩm xin quý khách vui lòng liên hệ:
Group Hỗ trợ: https://www.facebook.com/groups/Acman.vn/
Fanpage: Công ty Cổ phần ACMan
Công ty cổ phần phát triển công nghệ ACMan
Hotline: 0966 04 34 34
Điện thoại: 1900 63 66 85
Email: sales@acman.vn
