Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất sẽ là đối tượng thuộc diện chịu thuế. Trong bài viết này, ACMan sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản.
1/ Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
a/ Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm
– Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;
– Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
b/ Các khoản thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất);
– Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
– Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
2/ Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức sau:
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản = (Thu nhập tính thuế) x (Thuế suất (20%))
Lưu ý:
– Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20% (áp dụng từ ngày 01/01/2016).
– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.
– Doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản) nếu bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác quy định tại Điều 7 Thông tư 78).
– Trường hợp doanh nghiệp làm thủ tục giải thể doanh nghiệp, sau khi có quyết định giải thể nếu có chuyển nhượng bất động sản là tài sản cố định của doanh nghiệp thì thu nhập (lãi) từ chuyển nhượng bất động sản (nếu có) được bù trừ với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả số lỗ của các năm trước được chuyển sang theo quy định) vào kỳ tính thuế phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản. (Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC).
3/ Cách tính thu nhập chịu thuế
Thu nhập tính thuế được xác định bằng công thức sau:
Thu nhập tính thuế = (Thu nhập chịu thuế) – (Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước nếu có)
Trong đó:
Thu nhập chịu thuế = (Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản) – (Giá vốn của bất động sản) – (Các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản)
a/ Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua (không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng.
b/ Chi phí chuyển nhượng bất động sản
Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ.
Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo mét vuông (m2) đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền.
Các chi này bao gồm: Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước, các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
c/ Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ
Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:
– Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;
+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;
+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;
+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;
+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế, cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.
– Chi phí đền bù thiệt hại về đất.
– Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.
– Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Các khoản chi phí nêu trên nếu không có hóa đơn thì doanh nghiệp được lập Bảng kê bồi thường, hỗ trợ tái định cư ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
– Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
– Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
– Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…
– Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.
– Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.
>>> Xem thêm:
Thuế thu nhập doanh nghiệp từ trái phiếu và cách tính
Tổng hợp các khoản chi cho Người lao động được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp
4/ Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước
Trường hợp doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản nếu bị lỗ thì:
– Số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác), sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ theo quy định – xem chi tiết tại công việc “Xác định lỗ và chuyển lỗ”.
Lưu ý:
– Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí.
– Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp.
– Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
Trên đây là một vài chia sẻ của ACMan về các tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản, bán đất, cho thuê đất. Hi vọng có thể giúp đỡ các bạn kế toán trong nghiệp vụ hằng ngày.
Để việc xử lý số liệu và quyết toán thuế thu nhập được tự động và chính xác hơn, các bạn có thể áp dụng phần mềm kế toán ACMan cho doanh nghiệp của mình. Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Website: acman.vn
Điện thoại: 1900 63 66 85
Hotline: 0966 04 34 34
Email: sales@acman.vn
