Hiện nay, dịch vụ cho thuê nhà đang rất phát triển ở Việt Nam, đặc biệt là lại các thành phố lớn. Những nơi có mặt bằng đẹp thậm chí còn được thuê với giá rất cao. Vậy khoản thu nhập này có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không? Nếu có thì tiền thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà được tính như thế nào?
Trong bài viết này, ACMan sẽ giúp các bạn giải đáp câu hỏi trên.
1/ Cho thuê nhà có phải đóng thuế nhu nhập cá nhân hay không?
Theo điểm b khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng. Việc xác định cá nhân không phải nộp thuế là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.
Trường hợp cho thuê nhà với doanh thu trên 100 triệu đồng một năm sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức 5% và thuế giá trị gia tăng 5% và lệ phí môn bài.
Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
Ví dụ: Bạn ký hợp đồng cho thuê nhà ở trong hai năm (tính theo 12 tháng liên tục, với thời gian cho thuê từ tháng 10/2020 đến hết tháng 9/2022), tiền thuê 10 triệu đồng/tháng và được trả một lần. Như vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà được xác định như sau:
– Năm 2020, bạn cho thuê nhà 3 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là 3 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng. Do đó, năm 2020, bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.
– Năm 2021, bạn cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng. Do đó, năm 2021, bạn phải nộp thuế thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.
– Năm 2022, bạn cho thuê nhà 9 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là 9 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng. Do đó, năm 2022 bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.
Sau khi xác định doanh thu tính thuế của từng năm, bạn thực hiện khai thuế một lần với doanh thu trả tiền một lần là 240 triệu đồng. Doanh thu phát sinh số thuế phải nộp là 120 triệu đồng và số thuế phải nộp một lần cho cả hợp đồng là 12 triệu đồng (120 triệu đồng x (5% + 5%).
>>> Xem thêm:
Thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ tiền hoa hồng môi giới
Cách tính thuế thu nhập cá nhân cho hộ kinh doanh cá thể
2/ Cách tính các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà
Nếu cá nhân cho thuê nhà mà có Doanh thu 100 triệu/ năm trở lên thì sẽ phải nộp Thuế Môn bài, thuế Thu nhập cá nhân và thuế Giá trị gia tăng.
a/ Thuế môn bài
Mức thuế môn bài phải nộp được chia thành bậc lũy tiến như sau:
– Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: nộp 300.000 đồng/năm.
– Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: nộp 500.000 đồng/năm
– Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: nộp 1.000.000 đồng/năm
b/ Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân nhân khi cho thuê nhà
Theo khoản 2, 3 và khoản 4 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.
Số thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà được xác định theo công thức sau:
Số thuế GTGT phải nộp = (Doanh thu tính thuế GTGT) x (5%)
Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu tính thuế TNCN) x (5%)
Trong đó, doanh thu tính thuế như sau:
– Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
– Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
Lưu ý: Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.
– Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê nhà.
3/ Hướng dẫn kê khai, nộp thuế khi cho thuê nhà
Căn cứ Điều 8 Thông tư 92/2015/TT-BTC tùy thuộc thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà mà nghĩa vụ khai thuế có thể do chính người cho thuê hoặc người thuê thực hiện.
a/ Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế
Cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với cá nhân; cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với tổ chức không phải là tổ chức kinh tế (cơ quan Nhà nước, tổ chức Đoàn thể, Hiệp hội, tổ chức Quốc tế, Đại sứ quán, Lãnh sự quán, …); cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng không có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.
Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân gồm:
– Tờ khai theo mẫu số 01/TTS;
– Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
– Bản chụp hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
– Bản chụp Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê nhà ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).
Sau khi kê khai đầy đủ hồ sơ, cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.
Lưu ý: Thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
>>> Xem thêm:
Cách tính và quyết toán thuế thu nhập cá nhân cho cá nhân làm hai nơi
Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động đầu tư vốn
b/ Doanh nghiệp khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà
Cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê nộp thuế thay thì doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân bao gồm cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân gồm:
– Tờ khai theo mẫu số 01/TTS;
– Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS;
– Bản chụp Hợp đồng thuê nhà, Phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng).
Nơi nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế đối với trường hợp doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân được thực hiện như đối với cá nhân trực tiếp khai thuế.
Lưu ý: Thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
Trên đây là một vài chia sẻ của ACMan về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà. Đối với các cá nhân cho thuê nhiều căn hộ theo hình thức chung cư mini thì có thể tham khảo ứng dụng giải pháp phần mềm quản lý tòa nhà ACMan Building của chúng tôi để việc quản lý được tiết kiệm, khoa học và chính xác nhất.
Mọi thông tin về sản phẩm xin vui lòng liên hệ:
Website: acman.vn
Điện thoại: 1900 63 66 85
Hotline: 0966 04 34 34
Email: sales@acman.vn
